理性回歸，“好住宅”將迎好行情

　　供需關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變——

　　理性回歸，“好住宅”將迎好行情

　　2023年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策密集出臺(tái)、成交曲線跌宕起伏，房企優(yōu)勝劣汰加速，新房產(chǎn)品迭代更新，供需關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年是房地產(chǎn)市場的“涅槃重生年”。近年來由于發(fā)展過快帶來的問題，在這一年中逐步得到解決，整個(gè)市場變得冷靜理性，房子回歸居住屬性，越來越多的房企開始重視品質(zhì)和服務(wù)。2024年，良性循環(huán)和健康發(fā)展將成房地產(chǎn)市場主基調(diào)。

　　回眸

　　銷售分化加劇，“好住宅”開始熱賣

　　12月24日，南京市浦口區(qū)一個(gè)新樓盤山川江樾花園迎來首次開盤。開盤現(xiàn)場人潮涌動(dòng)，短短1小時(shí)內(nèi)認(rèn)購117套。這也是該區(qū)域今年以來的首個(gè)搖號(hào)盤，182套房源吸引249組買房人報(bào)名，綜合中簽率73%。

　　今年浦口區(qū)在售住宅樓盤有60家，開盤報(bào)名和銷售去化不盡如人意，因而年末的這次火熱開盤，為“體感冷清”的樓市帶來一抹暖色，也讓房企有了信心和方向。

　　記者在12月21日實(shí)地探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤的品質(zhì)和服務(wù)可圈可點(diǎn)：住宅配備了六恒科技系統(tǒng)，裝修風(fēng)格舒適大氣，豐富的戶型面積段，設(shè)施完善的2200平方米下沉式會(huì)所，精心打造的小區(qū)園林景觀和運(yùn)動(dòng)休閑場地。物業(yè)還為業(yè)主提供四點(diǎn)半學(xué)堂、社區(qū)食堂等貼心服務(wù)。無論是住宅產(chǎn)品本身還是小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)，記者從多處細(xì)節(jié)感受到開發(fā)商對(duì)客戶的誠意。

　　“好房子”匹配適中的價(jià)格，能否打動(dòng)挑剔的改善客戶群體？開盤前，該項(xiàng)目營銷經(jīng)理譚慧對(duì)記者說：“答案應(yīng)該是肯定的。”

　　今年的房地產(chǎn)市場，地段不再是樓盤熱銷的“通行證”，而良好的住宅品質(zhì)成為撬動(dòng)市場的“金鑰匙”。在南京和蘇州，都出現(xiàn)同地段樓盤銷售冷熱不均的現(xiàn)象。銷售旺的樓盤，共同特點(diǎn)是住宅品質(zhì)高、開發(fā)商服務(wù)好、業(yè)內(nèi)口碑好。

　　市場趨向理性，同樣體現(xiàn)在土地市場上。12月14日，南京2023年最后一批次18幅涉宅地塊成功出讓。至此，南京2023年9批次涉宅用地出讓收官，共成功出讓98幅地塊，其中13幅觸頂、6幅溢價(jià)、79幅底價(jià)成交。

　　今年南京土地市場的一抹亮色，是成交樓面地價(jià)第二高的地塊3次被刷新。10月27日，建鄴區(qū)G55地塊地價(jià)超過建鄴區(qū)G53地塊，其樓面價(jià)僅次于建鄴區(qū)河西南G14地塊的45213元/平方米。而就在9月27日，河西南G53地塊又剛剛改寫南京歷史地價(jià)排名，成交樓面價(jià)為43253元/平方米，超過3月17日出讓的河西南G03地塊。

　　從2023年南京土拍表現(xiàn)來看，溢價(jià)地塊從建鄴河西向鼓樓濱江等區(qū)域蔓延，房企拿地意愿有回升趨勢。今年，南京土地出讓總面積超349公頃，較去年有小幅下滑。這意味著未來2到3年，南京的新房供應(yīng)有下降趨勢，有利于去庫存。

　　縱覽

　　交易結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，存量房時(shí)代到來

　　今年，與新房成交冷淡相比，二手房熱度不減反增。根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至11月底，南京市一二手住宅合計(jì)成交14.19萬套，同比增長8.9%。南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年1到11月，一二手房成交總量實(shí)現(xiàn)同比正增長，說明住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易替代了以往年份的部分新房交易。

　　12月13日，在2023—2024中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，今年1到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到37.1%，創(chuàng)歷史新高。

　　成交總量未減，交易結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，二手房成為樓市交易主力軍。在南京1到11月的成交總量中，二手住房成交套數(shù)占比65.4%。而在上一年度，南京二手住房成交套數(shù)占成交總量的54%。在蘇州，今年1到11月二手房成交套數(shù)占總成交量的58.8%。無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長沈洵介紹，今年無錫二手房和新房的成交比例大約為6∶4。

　　從住宅成交數(shù)據(jù)來看，我省各線城市保持穩(wěn)定，這是今年從中央到地方、從金融到市場，一系列“穩(wěn)樓市”政策的密集釋放、持續(xù)發(fā)力的結(jié)果。

　　在宏觀層面，供給端金融政策不斷支持加力。1月5日，兩部門發(fā)布首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，下調(diào)首套房貸利率下限；8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”； 8月31日，兩部門調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策，降低住房商貸首付比例； 8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)下調(diào)存量首套住房貸款利率，惠及超5000萬戶，戶均每年減少借款人利息支出3200元；3月27日、 9月15日分別全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，6月20日、8月20日分別下調(diào)LPR利率。

　　在地方層面，江蘇各地貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)有關(guān)決策部署，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)舉措，著力改善房地產(chǎn)市場預(yù)期，提振信心。今年各地陸續(xù)實(shí)施的政策有：放寬限購、限售、限價(jià)、限貸“四限”，科學(xué)統(tǒng)籌住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)施差異化住房信貸政策，加大住房公積金支持力度，實(shí)施“賣舊買新”個(gè)稅退稅優(yōu)惠，允許因區(qū)實(shí)施階段性契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠，出臺(tái)房票安置政策滿足被征收人多元化安置需求。

　　在土地供應(yīng)方面，取消集中土拍制度，取消土地競價(jià)上限，土地出讓重回“價(jià)高者得”時(shí)代。11月29日，蘇州完成取消土地競價(jià)上限后的首場土地出讓，6宗地塊總出讓金額為74.94億元，平均溢價(jià)率9.7%。其中，熱度最高的為蘇園土掛(2023) 04號(hào)地塊，地塊溢價(jià)率30%，成交樓面價(jià)為39027元/平方米，刷新該地塊所在的蘇州工業(yè)園區(qū)的樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

　　觀察

　　專注“好住宅”，探索新發(fā)展模式

　　今年，住宅成交量穩(wěn)中有升，但成交價(jià)格連續(xù)下行。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我省被列入統(tǒng)計(jì)名單的南京、無錫、徐州、揚(yáng)州4個(gè)城市，今年5月份以來，新房房價(jià)陸續(xù)進(jìn)入下行曲線。而二手房房價(jià)則更早出現(xiàn)下降趨勢，從4月份開始4城全部進(jìn)入環(huán)比下降的區(qū)間。

　　房價(jià)下行以來，有人歡喜有人憂。一部分剛需和置換改善需求購房者加快了購房或換房計(jì)劃。南京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，前幾年房價(jià)上漲較快吸引了一部分投資客，如今這部分人陸續(xù)退出樓市，對(duì)接下來二手房市場的平穩(wěn)運(yùn)行更加有益。

　　沈洵表示，無錫二手房賣得比新房好，原因之一是二手房更有價(jià)格優(yōu)勢。此外，二手房是現(xiàn)房，配套成熟，買了就能入住，這說明房子已回歸居住屬性。

　　展望明年的樓市行情，幾位業(yè)內(nèi)人士均提到了“新發(fā)展模式”這個(gè)關(guān)鍵詞，而新發(fā)展模式的核心是“好房子”。

　　南京市規(guī)劃和自然資源局城市設(shè)計(jì)處處長邢佳林介紹，為提升住宅品質(zhì)，南京近期印發(fā)《南京市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查辦法》，鼓勵(lì)房企在建筑底層設(shè)置視線通透、空間寬敞、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空層，配置配電房、垃圾房、風(fēng)雨連廊等，這些設(shè)施按相關(guān)規(guī)范要求設(shè)置后不再計(jì)入容積率。

　　南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長張輝表示，目前改善性需求客戶占比越來越高，這是大勢所趨。但是他們的換房迫切性不強(qiáng)，容易在市場調(diào)整期選擇觀望。房企要抱著真誠的態(tài)度做出好品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，才能打動(dòng)他們。

　　蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副秘書長付正喬認(rèn)為，下一步，蘇州應(yīng)該加快“好城市、好社區(qū)、好房子”建設(shè)，探索行業(yè)新發(fā)展模式的蘇州路徑。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式解決了“有沒有”問題，現(xiàn)在要解決的是“好不好”問題，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。

　　記者 劉霞 劉春