城市向“新”生長 幸福“原地升級”
城市更新蝶變年，試點項目展現(xiàn)成效——
城市向“新”生長 幸�！霸厣墶�
位于南京新街口的石榴新村項目是南京居住類地段更新“先行者”，眼下6棟建筑全面封頂，居民有望2025年回遷�！拔以谶@里住了快40年老房子，沒想到還能原地住上新樓房�！痹诟浇夥窟^渡的常大爺常回去看建設(shè)進度，看著新樓一天天建起，幸福感也一天天拉滿。
2023年，我省全面推進城市更新。從住區(qū)到街區(qū)、園區(qū)，從基礎(chǔ)設(shè)施補短板到公共服務(wù)提檔，各地持續(xù)推動城市環(huán)境、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、治理升級。隨著一批試點項目展現(xiàn)成效，片區(qū)“蝶變煥新”，居民生活“原地升級”。前不久，省級第二批32個城市更新試點項目出爐，將進一步圍繞城市更新大課題探索經(jīng)驗。
回眸
各類空間在更新中蝶變
冬日午后暖陽里，無錫市濱湖區(qū)稻香片區(qū)稻香廣場上，常有居民閑坐聊天；穿過毗鄰廣場的溪南新村，是整治一新的東新河，沿河步道也是居民休閑愛去之處……居民可在“15分鐘生活圈”里，方便地購物、看病、娛樂、學(xué)習(xí)。
稻香片區(qū)老舊街坊改善更新項目是我省首批城市更新試點項目，也是住建部完整社區(qū)建設(shè)試點項目。項目主創(chuàng)設(shè)計師陳文杰說，這里是最能體現(xiàn)老無錫“煙火氣”的街區(qū)之一。為保留這份“煙火氣”，更新時以16個老舊小區(qū)為核心，將周邊街巷、農(nóng)貿(mào)市場、智慧停車、口袋公園、美麗河湖等10余個項目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實施，打造完整社區(qū)，讓居民的期盼逐個落地。
這樣依托城市更新實現(xiàn)“原地升級”，蘇州32號街坊的居民也有切身體驗。在“小單元、漸進式、微更新”成片保護模式下，街坊一處處古建老宅被“激活”。盛家浜18號原是街道倉庫，現(xiàn)已變?yōu)?4小時共享空間，為人們提供修理小家電、理發(fā)、健康體檢等服務(wù)，附近居民張琴芳說起街巷現(xiàn)狀，連連點贊。
不止居住區(qū)、街區(qū)，各類城市空間正在更新中發(fā)生精彩蝶變。
蘇州新虹產(chǎn)業(yè)園通過“改造+新建”模式實現(xiàn)更新升級，吸引優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)入駐，打造了蘇州工業(yè)園區(qū)第一個產(chǎn)業(yè)用地更新“億元產(chǎn)業(yè)園”。當下，占地面積約2.55萬平方米的無錫湖濱工業(yè)園，以兩組8層大廠房和一棟20層現(xiàn)代化配套用房替代一二層的老廠房，實現(xiàn)“工業(yè)上樓”。無錫蠡園開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局局長楊寅旭說，“‘工業(yè)上樓’后，配合區(qū)里的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，招引企業(yè)也升級換代�！痹擁椖坑媱澊蛟熘许n集成電路產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計達效后可新增年產(chǎn)值30億元以上。
這一年，城市更新在各地“多點開花”。我省大力推進建筑安全隱患消除、老舊住區(qū)宜居改善、低效產(chǎn)業(yè)用地活力提升等重點工程，深入探索具有江蘇特色的城市更新實施路徑。各地聚焦群眾急難愁盼問題，在針對性解決“城市病”問題、推動空間品質(zhì)活力提升等方面取得顯著成效。據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計，今年全省基本改造18.85萬套棚戶區(qū)、基本建成11.74萬套保障性租賃住房。到2023年底，江蘇將累計改造老舊小區(qū)約1.4萬個，惠及居民約500萬戶。
縱覽
在破題中探路城市更新
城市更新激活城市多個“細胞單元”、煥發(fā)動能，離不開全省上下的勇于探索、開拓創(chuàng)新。
破題前行，是貫穿全年的主題。面對產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、消防驗收難滿足現(xiàn)行標準、資金壓力大等難點堵點，我省積極探索“破解之鑰”，面上統(tǒng)籌、點上開花齊頭并進。
圍繞城市更新“是什么”“做什么”“怎么做”等關(guān)鍵問題，我省在全國率先制定“城市更新行動指引”，全過程、全方位指導(dǎo)一線工作實操。
南京、蘇州于2021年11月成為全國第一批城市更新試點城市。兩市加強頂層設(shè)計，初步形成城市更新體制機制和政策體系，一大批各具特色的優(yōu)秀項目接連涌現(xiàn)，有6條探索經(jīng)驗入選住建部城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單向全國推廣。
南京先后公布3批42個市級城市更新試點項目，其中居住類地段更新項目占比近半。這種更新類型與市民群眾關(guān)系最為密切，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、更新難度高。為此，南京發(fā)布了《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》及實施細則，著力破解居住類地段改造中遇到的土地、資金、不動產(chǎn)登記等方面瓶頸，打通了原權(quán)利人自主參與、自下而上有機更新的實施路徑。
古建老宅是蘇州的一張名片。蘇州在工程技術(shù)、模板機制等方面大膽突破創(chuàng)新，對古建老宅修繕采取“一宅一方案”，建立“建設(shè)工程消防、結(jié)構(gòu)安全設(shè)計專家審查”制度，根據(jù)建筑特征采取不同的加強措施，保證消防和結(jié)構(gòu)的安全性，破解既有建筑消防審查驗收等方面難題，推動古建老宅活化利用。記者從蘇州市住建局了解到，目前該市公布的第一批54個市級城市更新項目，已完成18個。
徐州市沛縣老大院綜合更新項目以劃撥形式盤活閑置資產(chǎn)，將原縣政府老大院改造為開展商業(yè)經(jīng)營、休閑健身、親子活動的綜合場所，破解了閑置行政辦公用地的產(chǎn)權(quán)難題；揚州市仁豐里歷史文化街區(qū)保護更新二期項目通過發(fā)放政府獎勵資金方式，鼓勵入駐主體自帶設(shè)計方案、自帶文化項目、自帶投入資金，進行自主改造并運營，引入多元力量參與更新。
觀察
還需進一步豐富政策“工具箱”
目前，我省城市更新項目以政府主導(dǎo)為主，正積極探索更加多元的路徑。比如，常熟市低效產(chǎn)業(yè)提升聯(lián)合自主更新項目，由一家園區(qū)管理平臺公司和5家業(yè)主企業(yè)聯(lián)合推動自主更新，適度歸并盤活低效土地，改造后按各自廠房實際占地面積作為土地權(quán)屬面積參考、其余作為公攤面積按比例附計，按共用宗地方式登記并分割辦理不動產(chǎn)證，實現(xiàn)土地利用效率提升，推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
省規(guī)劃設(shè)計集團有限公司更新院院長王海勇說，從不同實施主體看，各地更新主要涉及5種模式：政府主導(dǎo)的城市更新、企業(yè)主導(dǎo)的城市更新、政企合作的城市更新、產(chǎn)權(quán)人與企業(yè)合作模式、產(chǎn)權(quán)人自發(fā)更新，“相信未來會更多引進企業(yè)、個人參與其中�！�
記者了解到，政策、技術(shù)、資金、體制機制等方面堵點與難點，制約著城市更新工作深入推進�，F(xiàn)行的法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范難以適用，尤其土地、規(guī)劃、不動產(chǎn)登記等方面有待突破，日照、消防、綠地率、停車配建等技術(shù)標準也需加緊配套完善。目前各地城市更新多為自主探索，要提煉、深化為更系統(tǒng)更全面的指導(dǎo)意見、政策措施，還需革新理念、進一步強化頂層設(shè)計。
“江蘇主要通過開展試點積累經(jīng)驗、探索路徑、形成示范、逐步推廣，聚焦實施過程中關(guān)鍵堵點、難點，圍繞方式方法、標準體系和政策機制建設(shè)，為城市更新行動實施進行有益探索�！笔∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)部門負責人表示，他們正聯(lián)動有關(guān)部門，起草關(guān)于支持實施城市更新行動的政策措施，不斷豐富政策“工具箱”，為各地城市更新制度障礙破局解困。到2025年，將打造一批體現(xiàn)江蘇特色、代表江蘇水平、在國內(nèi)可產(chǎn)生示范效應(yīng)的城市更新試點項目，城市更新政策機制、標準體系、方式方法初步建立，讓城市更安全、更宜居、更低碳、更有活力。
記者 白 雪